居住权作为一项古老的权利类型，具有扶弱、施惠的功能，德国、法国、瑞士、意大利等大陆法系国家的民法典均有规定。制定《物权法》时曾尝试引入居住权制度，后因争议较大没有纳入。随着经济社会发展，传统住房供应体系已难以满足居住需求，为实现住有所居目标，《民法典》适时引入居住权制度，并用6个法律条文对居住权的定义、居住权合同、居住权的设立、居住权的转让和继承、居住权的消灭等作出规定。居住权融入社会生活，相关纠纷也随之而生。法院对于居住权纠纷应当进行必要的研判，并就该类案件如何审理和执行作出回应。
一、居住权的内涵和特征
根据《民法典》第366条至371条关于居住权的相关规定，居住权的内涵和特点如下：
（一）居住权是对他人住宅享有占有、使用权能的用益物权
《民法典》将居住权设立在用益物权分编之下，根据物权法定原则，居住权属于用益物权的一种类型。根据《民法典》第366条规定，居住权是居住权人为满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。根据该条规定，居住权的主体是居住权人；客体为他人的住宅，住宅应当是用于居住的房屋，包括商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地上建设的房屋等；居住权的权能为“满足生活居住需要”而对他人住宅的“占有”和“使用”，居住权人不得对住宅进行收益和处分。
（二）居住权通过合同或者遗嘱方式设立
《民法典》第367条第1款规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同；第371条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。据此，居住权的设立方式主要为合同或者遗嘱方式设立。通过合同方式设立居住权的，合同双方为居住权人和居住权设立人。通过遗嘱方式设立居住权的，居住权人为继承人之外的他人或特定继承人或遗赠情形下受遗赠人之外的人。
（三）居住权原则上为无偿设立并经登记生效
根据《民法典》第368条规定，居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。《民法典》之所以规定居住权以无偿设立为原则，系因居住权属于人役权的范围，［1］主要用于处理家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系，居住权的设立不能适用市场交易等价有偿的原则，作为弱势群体的居住权人在获得居住权时往往是基于居住权设立人的帮扶或者馈赠。［2］
同时，《民法典》还预留了“当事人另有约定的除外”的规定，为以后市场化方式设立商业投资领域的居住权提供了法律支撑。居住权经登记生效，是物权公示公信原则的应有之义。以遗嘱方式设立居住权的，根据《民法典》第230条有关“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”的规定，自遗嘱生效即继承开始时，居住权设立，而不以办理登记为设立要件，但通过遗嘱方式设立居住权的，还应当适用《民法典》继承编的相关规定。
（四）居住权不得转让和继承
居住权不得转让和继承的法理依据在于，居住权属于人役权，按照罗马法以来的近现代与当代物权法法学原理，人役权指为特定人的方便或利益而利用他人的动产或不动产的物权，若允许人役权人将其权利转让，则有悖于人役权的本质。［3］我国居住权制度坚持了居住权不得转让和继承的原则，这与我国民法一贯坚持的专属于人身的财产不得转让和继承是一脉相承的。
（五）居住权期限届满或者居住权人死亡的居住权消灭
《民法典》第371条规定了居住权消灭的主要情形，即居住权期限届满或者居住权人死亡。居住权期限届满适用于当事人在居住权合同中明确约定了居住权期限的情形。居住权人死亡亦是居住权消灭的法定情形之一，鉴于居住权的人身依附性，居住权人一旦死亡，不论居住权期限是否届满，居住权均告消灭。
二、居住权纠纷案件的类型和审判理念
（一）居住权纠纷案件的类型
根据现行法律规定，居住权通过合同或者遗嘱方式设立。根据居住权是否登记、居住权的行使等不同标准，居住权纠纷案件类型至少有以下几种：
1.居住权登记后，居住权在行使过程中产生的纠纷。如居住权设立人居住权人未按照居住权合同约定的条件和要求行使居住权损害居住权设立人利益引发的纠纷、居住权人以居住权设立人提供的住宅不符合居住权合同约定引发的纠纷等。
2.居住权合同订立后，未办理居住权登记产生的纠纷。如居住权设立人拒不配合办理居住权登记引发的纠纷，或者居住权设立人或第三人以合同无效、无权处分等理由提起的要求解除居住权合同纠纷等。
3.以遗嘱方式设立居住权引发的纠纷。如居住权人为公示居住权要求继承人或受遗赠人协助办理居住权登记引发的纠纷、遗赠方式设立居住权情形下居住权是否设立引发的纠纷等。
4.居住权撤销纠纷。居住权能否撤销，《民法典》并未作出明确规定，但《物权法（草案）》对此持肯定态度，并规定了两个撤销事由。［4］居住权作为物权的一种方式，当出现法定事由时，物权设立人有权撤销物权，从而使物权归于消灭，是各国和地区的立法通例。虽然《民法典》未规定居住权撤销制度，但如当事人提起居住权撤销诉讼，法院并不能以法无明文规定为由拒绝裁判，故对于当事人提起的居住权撤销纠纷，仍有探讨的必要。
（二）居住权纠纷案件审判理念
居住权作为一项新型用益物权，因此产生的纠纷应结合居住权性质和设立目的，妥善平衡双方当事人权利义务，切实发挥居住权的应有价值。
1.兼顾当事人利益平衡。居住权设立后，即在当事人之间产生相应的效力，这种效力主要体现为居住权人的权利义务，但《民法典》并未就居住权人的权利和义务作出明确规定，由此导致居住权纠纷案件中如何确定居住权人的权利范围和义务边界，存在适用法律方面的困境。
对于居住权纠纷案件，应当结合设立居住权的目的、居住权的权利属性、居住权纠纷中双方当事人的特定关系、居住权合同的约定等方面要素，合理确定当事人权利义务范围，实现当事人利益平衡，既保护居住权人合理的权利诉求，又不打压居住权设立人对设立居住权的积极性，确保居住权这一用益物权在经济社会生活中发挥应有作用。
2.审慎界定当事人意思自治的范围。《民法典》仅用6个法律条文对居住权制度作了原则性规定，对于居住权合同未约定居住权存续期限如何处理、居住权设立后期限能否变更、居住权能否撤销、居住权设立人能否收回居住权、居住权与其他物权如抵押权的冲突等问题，并未作出明确规定，对于上述问题能否赋予当事人以意思自治的方式予以填补，如当事人通过意思自治的方式进行了约定如何处理，在居住权制度运行不是很成熟的环境下，应当对此持审慎保守态度。
3.根据居住权是否以支付对价方式设立区分不同裁判思路。《民法典》确立了居住权以无偿设立为原则，有偿设立为例外的设立方式。这既是对居住权制度的精髓的继承和吸收，也是对居住权在发展过程中逐步从婚姻家庭领域拓展到房屋多元化利用的投资领域这一客观情况的回应。在审理居住权纠纷案件中，根据居住权无偿设立和有偿设立的不同情形，确立不同的裁判思路：对于无偿设立的社会性居住权，着重关注居住权的居住属性和人身属性；对于有偿设立的投资性居住权遵循等价有偿原则，更多考虑当事人权利义务的对等性。
4.严防当事人借居住权逃废债务。法律设立居住权制度的目的，在于保障特定主体的基本生存权益，实现住有所居，特别是居住权无偿设立的情形下，居住权人与居住权设立人之间往往具有较为密切的身份关系。如当事人之间并无设立居住权的真实意愿，仅是通过订立居住权合同或申请居住权登记逃废债务，对于债权人提起的居住权撤销诉讼，如何进行甄别和判断，防止债务人借居住权侵害特定债权人利益，在司法裁判过程中应当引起关注和警惕。
三、居住权纠纷案件的审理思路和裁判要点
（一）居住权纠纷案件的管辖法院
居住权纠纷案件如何确定管辖法院，应当根据居住权纠纷案件的案由以及相关法律规定加以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第28条规定，民事诉讼法第33条第1项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。居住权作为用益物权，依照上述规定，因居住权的设立、行使、撤销引起的纠纷应由住宅所在地人民法院专属管辖。
最高法院有关涉及居住权纠纷的案由中，还规定了“居住权合同纠纷”，对于此类纠纷，应当根据合同纠纷的一般管辖原则确定管辖法院，因此类案件中住宅所在地为合同履行地，住宅所在地法院对于该类案件亦享有管辖权。
（二）居住权主体的范围
居住权的主体即居住权人，其范围如何确定，《民法典》并未明确。关于居住权的主体，需要注意以下几个方面：
1.居住权人仅限于自然人。有观点认为，自然人、法人、非法人组织都可以享有居住权从而成为居住权人，［5］这是对居住权制度的误解。根据《民法典》第366条规定，居住权是“以满足生活居住的需要”设立的用益物权，该规定实际上已经明确了居住权人仅限于自然人，不包括法人、非法人组织，因为只有自然人才有“生活居住”的需求。
《民法典》第367条关于居住权合同条款中，虽然有关于“当事人的姓名或者名称”的表述，但并不能据此认定居住权人包含法人或非法人组织，因为合同当事人包括居住权人和居住权设立人，此处的“当事人的名称”应作限缩解释，即法人、非法人组织只能作为居住权的设立主体，不能成为居住权人。
2.作为自然人的居住权人的范围不宜过多限制。自然人作为居住权人，有无范围的限制，同样需要明确。
首先，关于居住权人与居住权设立人是否需要具有亲属或家庭关系，《民法典》并未禁止，从居住权设立初衷和制度价值分析，并无限制的必要，加之《民法典》第368条还为投资性居住权留下了法律空间，故对于居住权人是否需要与居住权设立人具有亲属或家庭关系加以限制并无必要。
其次，关于居住权人是否限定为名下无房产的自然人。限定居住权人为名下无房产的自然人可以避免居住权设立人借设立居住权逃废债务、规避执行，但考虑到目前名下无房产的自然人范围过于狭窄，即便自然人在城市无房产，大多在农村仍保留宅基地上房屋，在城市化进程的大环境下，在农村保留房屋的新城市人对于城市房屋亦具有强烈的居住需求，故没有否定为有房者设立居住权的正当理由。
再次，关于能否为两个以上自然人在同一住宅上设立居住权的问题。根据法无禁止即为自由原则，在法律并未作出禁止性规定的前提下，应当准予居住权设立人为两个以上自然人在同一住宅上设立居住权，至于居住权人之间就住宅的使用范围问题，应当根据居住权合同和当事人意思表示加以确定。
3.居住权人区别于实际居住人。通过合同方式设立居住权的，与居住权设立人订立居住权合同的当事人为居住权人；通过遗嘱方式设立居住权的，遗嘱载明的对住宅享有居住权的权利人为居住权人。此外，居住权人是否包括其他人，如居住权人的配偶、家庭成员等，理论上有不同认识。
一种观点认为，居住权人应是家庭关系中有居住需求的人，包括与居住权人有家庭关系的人员和虽与居住权人没有家庭关系，但为居住权人及其家庭成员提供服务而与权利人一起生活的人。［6］另一种观点认为，在居住权中要区分居住权人与实际居住人，居住权人为设立居住权的当事人，而实际居住人则为居住权人的家属以及提供医务或家务等服务的人，其为居住权的间接受益人，不得直接将其认定为居住权人。［7］笔者同意第二种观点。
不论古罗马法还是近现代民法，各国和地区的民法大都规定居住权仅限于本人，并不包括同住之人，同住之人应视为权利受益人，其虽然享有居住的利益，但不享有居住权，否则在双方未约定居住权存续期限的情况下，全部同住之人死亡才导致居住权消灭，这显然不符合居住权设立人设立居住权的初衷。
（三）居住权客体的认定
居住权的客体为“他人的住宅”。具体而言，涉及以下几方面问题：
1.“他人”及“住宅”的界定。“他人”系指居住权之外的人，因而，居住权不能适用于“以房养老”的情形，在“以房养老”的情形下，可以通过先行办理房屋所有权变更登记再签订居住权合同并设立居住权的方式加以变通实现。“住宅”应理解为供人居住的房屋，一般包括商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等待，对于设计用途非用于居住的商铺、厂房、办公楼等，不应认定为住宅，原则上不能设立居住权。但对于商住两用的公寓、酒店、民宿等能否设定居住权，需要根据经济社会发展和法律法规的完善进一步探讨。
2.住宅的特定部分可否设立居住权。居住权的客体为住宅，就整个住宅设立居住权自无疑问。但是，能否就住宅的特定部分设立居住权，如对一套住宅的某一个房间设立居住权，立法例上对此大多持肯定态度。［8］《民法典》关于居住权合同包含“住宅的位置”条款，从狭义角度分析，该住宅应为住宅的整体，但从广义角度分析，该住宅也可以指住宅的特定部分，如对于数层楼房中的一层或部分设立居住权，并无不妥之处。对整个住宅中的特定部分设立居住权的，居住权人为实现生活居住需要对住宅内的生活设施如厨房、卫生间、客厅等亦有使用的权利。
3.住宅的附属设施是否属于居住权的客体。《民法典》第366条仅规定居住权的客体为住宅，并不包含附属设施。对于住宅的附属设施是否属于居住权的客体，理论界存在争议。笔者认为，对此应当结合居住权合同以及附属设施是否属于行使居住权所必须加以确认。
如当事人在居住权合同中对居住权人使用的住宅及附属设施的范围作出了明确具体的约定的，应尊重当事人意思自治；如当事人未就居住权人是否有权使用附属设施作出约定或者约定不明的，应根据是否属于行使居住权所必需作为判断依据，如上下楼的楼梯、室外的卫生间、水井等附属设施，应当认定居住权人有权使用，又如车库、车位、储藏室等附属设施，并非居住权人生活所必需，无需成为居住权的客体。
（四）居住权的法律效力
居居住权的法律效力主要体现为居住权人的权利义务。居住权人的权利义务可通过在居住权合同进行约定，如当事人未作约定或约定不明的，可参考其他用益物权如地役权等制度加以确定。《物权法（草案）》曾对居住权作了较为详细的规定，其中也涉及居住权的效力问题，可以作为人民法院审理居住权纠纷案件的参考。
1.居住权人的权利。一般而言，居住权人享有如下几项权利：（1）居住权人享有合理使用住宅的权利，包括基于生活居住需要使用住宅的附属设施、住宅内的生活设施、对住宅的使用权不因住宅所有权人变更而受影响等。（2）居住权人享有允许特定的他人同住的权利，特定的他人包括与居住权人存在家庭或亲属关系、为居住权人提供生活服务的人员等。（3）居住权人享有出租或出借住宅的权利。《民法典》第369条规定设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。如双方在居住权合同中约定居住权人有权将住宅出租，居住权人可根据约定将住宅出租。《民法典》未规定居住权人是否有权出借住宅，根据“举重以明轻”的规则，如双方约定居住权人可出租住宅的，应准许居住权人将住宅出借他人。
2.居住权人的义务。居住权人在享有居住权的同时，也应当承担相应的义务：
（1）居住权人负有妥善管理和按照约定或通用标准使用住宅的义务。居住权人应当按照合同约定和通常使用习惯合理使用住宅，保持住宅原有结构，不得改变住宅结构。国外立法例通常以善良管理人的注意程度作为判断标准，具体到我国，如居住权系通过有偿方式设立的，可结合有偿保管合同、有偿委托合同中关于保管人或受托人的注意义务类推居住权人的义务；如居住权系通过无偿方式设立的，可适当放宽对居住权人注意义务的审查标准。
（2）居住权人负有对住宅的通常维修义务，这与租赁合同中承租人需承担的房屋维修义务相似。通常维修一般指基于住宅的使用对住宅进行的必要的维护，如修复毁坏的门窗、脱落的墙皮等；对于重大维修，因涉及住宅所有权的保有问题，应由住宅所有权人负担，但双方另有约定或遗嘱另有指定的除外。
（3）居住权人负有不得擅自出租住宅和转让居住权的义务。根据《民法典》第369条规定，只有在双方约定居住权人可以出租住宅的情况下，居住权人才有权将住宅出租他人使用，如双方未对此作出约定，居住权人不得出租住宅。居住权的人身专属性决定居住权人不得转让居住权。
（4）居住权有偿设立的情形下，居住权人还负有及时支付费用的义务。费用的计算标准，应由双方通过居住权合同进行约定。
（五）居住权的消灭事由
《民法典》第370条列举了居住权期限届满和居住权人死亡两种居住权消灭事由。除了该两种情形外，居住权还因下列事由归于消灭：
1.居住权人放弃居住权。居住权人在居住权期限内因拥有房屋、移居他地、家庭变化等原因放弃居住权的，属于权利人意思自治的范围，居住权应归于消灭。
2.住宅灭失或被征收。居住权系对他人所有的住宅享有的占有、使用的权利，依附于住宅而存在，如住宅灭失或被征收，居住权存在的前提已不存在，居住权应归于灭失。由此引发的问题是，如住宅灭失或被征收后，居住权设立人是否仍有义务为居住权人重新设立居住权或对居住权人进行补偿或赔偿？
笔者认为，居住权设立的客体具有特定性，在居住权无偿设立的情形下，一般不应认定居住权设立人在前述情形下负有为居住权人重新设立居住权或对其进行补偿或赔偿的义务。在居住权有偿设立的情形下，住宅灭失或被征收的，则涉及居住权合同的履行问题，应当根据居住权合同约定和其他法律规定具体判断。
3.居住权人和住宅所有权人混同。居住权人在居住权存续期间与居住权设立人订立合同买受设立居住权的住宅、住宅因被人民法院强制执行由居住权人竞买等情形导致居住权人与住所有有权人为同一当事人的，居住权亦归于消灭。
4.住宅所有权人依照法定或约定事由解除居住权合同。居住权合同约定了居住权的行使条件和要求的，如居住权人未按照合同约定行使居住权，居住权设立人有权根据合同约定行使解除权；居住权人存在法定的足以引起居住权消灭的行为的，居住权设立人亦可通过协商或诉讼方式使居住权归于消灭。
5.其他事由。居住权还可能因上述情形之外的其他事由归于消灭，如居住权设立人的债权人以逃废债务、规避执行为由提起居住权撤销之诉导致的居住权消灭；遗嘱方式设立居住权情形下作为继承人的居住权人因存在故意杀害被继承人、为争夺遗产而杀害其他继承人、遗弃被继承人或者虐待被继承人情节严重等行为的以及遗赠设立居住权情形下居住权人未履行遗赠所负义务的，均可能导致居住权的灭失。
（六）居住权纠纷的裁判事项
根据居住权纠纷案件中当事人的诉讼请求，居住权纠纷案件包含至少以下几种类型的裁判事项：
1.协助办理居住权登记。以合同或遗嘱方式设立居住权的，居住权设立人或遗产继承人拒不协助办理居住权登记，居住权人起诉请求协助办理居住权登记，符合约定或法定情形的，人民法院应判决义务人协助办理居住权登记。
2.解除居住权合同，注销居住权登记。对于居住权已经设立，符合法定或约定的注销登记情形，居住权人拒不配合办理居住权注销登记的，居住权设立人或遗产继承人可请求人民法院判令解除居住权合同，注销居住权登记，人民法院经审理认为符合法定或约定条件的，应作出本项判决。
3.恢复原状，赔偿损失。在居住权合同继续履行或解除的情形下，因居住权人违反法定或约定义务造成住宅损害，居住权设立人或遗产继承人有权向人民法院请求判令居住权人恢复原状、赔偿损失。
4.居住权合同无效，撤销居住权登记。居住权合同符合法定无效情形的，经当事人或利害关系人申请，人民法院可判决居住权合同无效，因此设立的居住权应依法撤销登记，如双方当事人以虚假的意思表示设立居住权。
5.其他。根据当事人诉讼请求，居住权纠纷案件还可能存在其他判项，如在判令注销抵押权登记的同时责令居住权人限期迁出住宅、居住权设立人在办理居住权登记的同时交付住宅等。
四、居住权纠纷案件的执行思路和主要方法
涉居住权案件的执行从广义上讲包括设立了居住权的住宅的执行及因此引发的执行救济和因居住权纠纷产生的后续执行程序两个方面。因前者涉及执行实施、执行裁决等问题，需要探讨的内容过于繁杂，本文仅讨论后者即因居住权纠纷产生的执行程序问题。
（一）关于办理居住权登记的执行
生效法律文书确认居住权设立人负有办理居住权登记义务，居住权设立人未履行义务的，权利人可依法申请法院强制执行。鉴于办理居住权登记属于行为义务，且该行为只能由被执行人完成，如被执行人不履行该义务的，人民法院可依据《民事诉讼法解释》第505条规定，在向协助执行机关送达强制办理登记相关法律文书的同时，对被执行人处以罚款、拘留的处罚，构成犯罪的，可依法追究刑事责任。
需要注意的是，居住权登记需要不动产登记机关协助办理，在向不动产登记机关送达协助执行文书时，需要载明居住权登记的具体信息，包括权利人、义务人、住宅坐落、不动产产权证号、居住权期限、居住权范围、居住权存续期间居住权人能否出租住宅、居住权设立原因等，这些信息需要居住权生效法律文书在作出时即载明，否则人民法院执行机构可能面临执行依据不明确的困境。在不动产登记机构协助办理居住权登记事项完成后，居住权人可领取居住权不动产登记证明。
（二）关于注销、撤销居住权登记的执行
生效法律文书确定的关于注销、撤销居住权登记的义务应当由居住权人履行，居住权人不履行该项义务的，居住权设立人或生效法律文书确定的权利人有权依法申请人民法院强制执行。法院应责令被执行人上交居住权不动产登记证明并向不动产登记机构送达协助执行文书，请求不动产登记机构注销相应居住权登记信息。被执行人拒不上交居住权不动产登记证明的，法院可依法搜查或请求不动产登记机构对该居住权不动产登记证明作失效处理。
（三）关于交付住宅或迁出住宅的执行
居住权设立人或相关义务人应向居住权人交付住宅而拒不履行，或居住权人在限定期限内迁出住宅而拒不迁出的，权利人可依法申请强制执行，法院可依照《民事诉讼法》第250条关于迁出房屋或退出土地的规定执行。需注意的是，居住权案件的申请执行人和被执行人之间往往具有较为密切的亲属或家庭关系，执行中应贯彻善意文明的执行理念，避免矛盾激化。
（四）关于其他事项的执行
居住权纠纷生效法律文书涉及其他履行内容，如恢复原状、赔偿损失等，依照《民事诉讼法》和《民事诉讼法解释》关于执行程序的相关规定处理，此处不再赘述。
结语
来源：审判研究