近年来，人们生活水平的日益提高与房地产市场的蓬勃发展，为房地产中介机构的成长注入了源源不断的动力。由于房屋交易标的额大、手续繁琐、耗费时间长，在办理房屋交易手续的过程中可能会存在诸多问题，出于防范交易风险或是节约时间成本的考量，许多缺乏实际交易经验的买方和卖方往往倾向于选择专业的房屋中介机构来帮助自己完成交易。但是，在购房者、卖房者、中介共同参与的房屋交易过程中，三方之间常常会因为一些“小插曲”的发生而引起纠纷，甚至诉诸法院，让购房这一“喜事”变成了“烦心事”。为了探寻三方主体之间权益，现结合法院具体案例，对常见纠纷所涉及的法律问题作出归纳与释明，以期为日后出现的类似问题提供解决思路。
一
中介擅自改合同 无需支付中介费
——房屋买卖中的“中介不尽责”纠纷
2016年6月26日，购房人蒋某、吕某与卖房人包某的委托代理人及某房地产销售公司（即中介）签订《房地产买卖中介合同》（即中介合同）。合同签订后，购房人蒋某、吕某向卖房人支付了定金1万元。2016年7月7日，购房人、卖房人和中介三方商定办理银行贷款手续，并按照交易流程签订《南京市存量房交易合同》。购房人蒋某、吕某在阅看中介提供的交易合同后，发现交易合同与中介合同中关于房款支付时间、违约责任、房屋交付时间等条款不一致，便拒绝签订交易合同。后蒋某、吕某向卖房人包某、中介催告，希望三方按照中介合同签订交易合同并办理贷款手续，如到期中介不配合完成约定事项，即解除中介合同。后来中介仍未配合履行，购房人以交易合同与中介合同条款不一致为由，拒绝签订交易合同。中介则认为购房人以此为由逃避责任，故请求法院判令购房人支付中介服务费2万元及利息。 一审法院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。根据三方当事人在房地产买卖中介合同中的约定，中介应根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，并及时将委托事情办理的进展情况向委托人通报。但在本案中，中介擅自对中介合同做了较大的修改，且未能及时履行约定的通报义务，亦未及时协助买卖双方确定签订交易合同的事项，最终因为交易合同与中介合同中的条款不一致，导致三方协议中的约定事项不能按约完成。法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决驳回原告中介的诉讼请求。中介不服一审判决，提出上诉，二审法院认为中介未能按合同约定履行中介义务，其上诉请求不能成立，故驳回上诉，维持原判。 第一，本案中中介服务合同系三方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，三方均应按照合同约定履行各自义务。因中介提供的交易合同中关于购房首付款的支付时间、如购房人贷款未获审批或未贷足款项后如何支付贷款款项、违约责任等条款均与先前约定内容有所区别，对之前三方签订的中介合同相关条款做了较大的修改，致使交易合同与中介合同条款不一致。中介擅自修改合同，未能按合同约定履行中介义务，导致房屋买卖交易未能完成，应自行承担责任。 第二，相对于缺乏实际交易经验的买卖双方来说，中介的专业与经验更具优势。中介在提供购房中介服务时，应当充分预见到合同履行过程中可能遇到的各种交易风险，并在拟定合同条款时，在相关法律法规及规定允许的范围内予以合理防范。 第三，作为专业的房地产中介服务提供者，中介的安身立命之本为诚信。依据中介合同的约定，因中介擅自修改合同致使交易合同与中介合同条款不一致，购房人拒绝签订交易合同，导致三方协议中的约定事项不能按约完成的，中介无权要求购房人支付中介费。 二 某中介公司经居间促成项某、陶某与周某某签订《房地产买卖合同》，将项某与陶某之子项某某的房产出售给周某某。后因房屋产权人项某某不同意出售，经双方协商解除了房地产买卖合同。合同解除后，中介公司以项某、陶某未支付中介费为由向法院提起诉讼。诉讼中，中介公司确认签订合同时已知晓房屋产权人为项某某。 根据合同法相关规定，中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。故法院驳回了中介公司的诉讼请求，中介公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。 中介公司在明知涉案房屋的产权人为委托人之子的情况下，未征得产权人同意便去促成房屋买卖合同的签订，导致合同最终无法继续履行。中介公司未尽审慎义务致使合同目的无法实现，应当对此承担责任。 在房屋买卖居间活动中，中介公司及中介人员对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务：注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。如中介因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。 三
基本案情 2016年9月，高某某（购房人）与王某某（卖房人）在某中介公司居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定签订本合同后视居间成功，居间方合法收取总房价的2%作为佣金，卖房人与购房人各承担1%。合同签订后，高某某与王某某在未与该中介公司协商解除合同的情况下，又找了另一家中介公司完成交易，故第一家中介公司分别起诉高某某和王某某要求其支付中介费并承担违约责任。 法院裁判 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中介公司作为居间方，已促成双方签订合同，高某某、王某某无故“跳单”已构成违约，理应依据合同约定向中介公司支付中介费并承担违约责任。审理中，经法院调解，高某某与中介公司达成调解协议，王某某未到庭，法院缺席审理后依法判令王某某按照合同约定向中介公司支付中介费并承担违约责任。 律师分析 对于购买二手房中介服务合同纠纷案件中“跳单”是否构成违约的认定，主要从以下方面把握： 关于约定条款的效力。在二手房中介服务合同中普遍约定了“跳单”要承担违约责任的合同条款。如果该条款的设立目的是二手房中介机构为保护自身合法权益，并提供了一定的中介服务，为防止购房人或卖房人利用已获得的信息私下交易的不诚信行为，根据案件事实，遵循诚实信用的原则应认定该条款有效。在维护房屋交易双方合法权益的同时，也要维护中介方的权益。 关于“跳单”行为是否构成违约。衡量购房人是否“跳单”违约的关键，应结合房屋出卖人的委托情况，如该中介机构是否为独家代理、购房人是否利用了中介机构提供的房源信息、机会等条件进行综合判断。如果购房人接受了中介服务，并在中介居间下签订了《房屋买卖合同》，则需承担相应违约责任。如卖房人将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，购房人通过公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，购房人有权选择报价低、服务好的中介促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前中介的房源信息，故不构成违约。
来源：江苏律协
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